Кадастровая стоимость недвижимости играет ключевую роль в расчете различных налогов, страховых взносов и арендных платежей. Однако, важно понимать, что точность этой стоимости напрямую зависит от полноты и корректности сведений, представленных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если информация о здании, помещении или сооружении является неполной или устаревшей, это может привести к искажению оценки стоимости. Об этом сообщается в материалах, посвященных Первомайскому району.
Что относится к характеристикам объекта недвижимости? Основные параметры, влияющие на кадастровую стоимость, включают:
- площадь — это главный количественный показатель для большинства типов объектов;
- назначение (жилое или нежилое);
- материал наружных стен — такие как кирпич, панель, дерево или монолит;
- год ввода в эксплуатацию — который определяет степень износа объекта;
- этажность и подземная этажность;
- местоположение — координаты контура здания, привязка к земельному участку, адрес;
- количество помещений и их площади (для многоквартирных домов).
Все эти данные вносятся в ЕГРН при постановке объекта на кадастровый учет на основании технического плана, который составляет кадастровый инженер, согласно статье 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Важно отметить, что если объект учитывался по старым правилам — на основании технического паспорта бюро технической инвентаризации до 2013 года, то в реестре могут отсутствовать такие параметры, как координаты контура, точная площадь и материал стен.
Как неточности в документах влияют на оценку? При проведении государственной кадастровой оценки применяется массовая методика, в рамках которой объекты группируются по типу, назначению, местоположению и другим характеристикам. Например, если в ЕГРН указано неверное назначение здания (например, вместо «жилого» указано «нежилое») или отсутствует информация о материале стен, это может привести к тому, что объект будет отнесен к другой ценовой группе с иным стоимостью квадратного метра. В результате этого возникает риск завышения или занижения кадастровой стоимости, что может существенно затронуть имущественные интересы собственника.
Когда следует уточнять сведения о недвижимости? Рекомендуется проверять и при необходимости корректировать характеристики объекта в следующих случаях:
- после проведения реконструкции, перепланировки или изменения назначения помещения (например, перевод из нежилого в жилое или наоборот);
- при получении уведомления о налоге, размер которого вызывает сомнения;
- перед сделкой купли-продажи или арендой — чтобы кадастровая стоимость соответствовала фактическим параметрам объекта;
- если на публичной кадастровой карте объект отображается «без координат границ».
Что нужно делать для уточнения характеристик? Чтобы внести корректные сведения об объекте в ЕГРН, необходимо выполнить следующие действия:
- Заказать у кадастрового инженера технический план, который проведет обмеры объекта, определит координаты характерных точек контура и зафиксирует фактические параметры, такие как назначение, материал стен, этажность и другие данные в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. При этом следует учитывать, что для помещений в техническом плане не устанавливаются координаты характерных точек контура — локализация помещения обеспечивается за счет привязки к зданию и отражения его местоположения в составе объекта более высокого уровня.
- Подать документы в Росреестр: технический план в электронном формате (XML) и заявление о государственном кадастровом учете изменений необходимо представить через МФЦ или портал «Госуслуги». Госпошлина за кадастровый учет изменений составляет 1000 рублей для физических лиц и 2000 рублей для юридических лиц.
- Проверить результат: после внесения изменений в ЕГРН рекомендуется заказать выписку об основных характеристиках объекта и убедиться, что сведения актуализированы.
Точные и актуальные сведения о характеристиках объекта недвижимости являются основой для объективной кадастровой оценки. Собственнику важно самостоятельно следить за тем, чтобы данные в ЕГРН совпадали с фактическим состоянием объекта, поскольку это позволяет избежать необоснованно высокой налоговой нагрузки и разбирательств при оспаривании кадастровой стоимости. Расходы на кадастровые работы оправдаются благодаря корректному налогообложению и защите имущественных прав собственника.